بزنس کے لئے لِیز (کرایہ نامہ) کو سمجھنا

جب آپ ایک لِیز پر دستخط کرتے ہیں، تو یاد رکھیں کہ آپ ایک قانونی معاہدے میں داخل ہورہے ہیں۔ دستخط کرنے سے پہلے، آپ قانونی صلاح مشورہ حاصل کرنے کے بارے میں غوروخوض کرنا چاہیں گے۔ ان کے لئے جو کمرشل لِیزز (تجارتی کرائے ناموں) سے ناواقف ہیں مندرجہ ذیل معلومات ایک اچھا نقطہ آغاز فراہم کرتی ہے۔

لِیز کا عرصہ

عام طور پر، کمرشل لیز تین سے دس سال کے کسی بھی درمیانی عرصے کے لئے ہوتی ہے۔ یہ طے کرنا اہم ہے کہ لِیز کب شروع ہورہی ہے اور معاہدہ کب ختم ہوگا۔

آپ کی لِیز میں قطعی طور پر بیان کیا جانا چاہیئے کہ اگر کرائے کی جگہ منتقل ہونے کی مقررہ تاریخ تک تیار نہ ہوئی تو مالک مکان کرائے میں کیا ایڈجسٹمنٹ یعنی تصفیہ کرے گا۔ بجز اس کے کہ وہ جگہ جس کو لینے کے لئے آپ رضامند ہیں پہلے ہی سے خالی ہے اور آپ کی ضروریات کے موافق اس میں ردوبدل کردی گئی ہے، غیر متوقع مسائل وقوع پزیر ہوسکتے ہیں۔

اس بات کو یقینی بنائیں کہ آپ کسی ایسی دفعہ سے آگاہ ہیں جو مالک مکان کو اجازت دیتی ہے کہ نئی جگہ وقت پر تیار نہ ہونے کی صورت میں وہ آپ کو متبادل جگہ فراہم کرسکتا ہے۔ اس قسم کے بندوبست کا مطلب یہ ہوسکتا ہے کہ آپ کو اپنی بزنس شائد ایک سے زیادہ بار دوسری جگہ منتقل کرنی پڑے، جس سے نقل مکانی کے اخراجات بڑھ سکتے ہیں۔

اگر آپ کسی پرانی جگہ سے نئی جگہ منتقل ہورہے ہیں، تو پرانی جگہ چھوڑنے سے پہلے نئی جگہ پرکسی ممکنہ تاخیر کو پُر کرنے کے لئے اپنے آپ کو کچھ اضافی وقت دیں جیسا کہ تعمیراتی کام، کرائے دار کا جگہ چھوڑنا، پراپرٹی کو نقصان،

ایک لِیز کا انتخاب کرنا

کمرشل کرائے عام طور پرجگہ کی فی مربع فُٹ قیمت کے لحاظ سے ناپےجاتے ہیں۔ کئی مالکانِ مکان حرارت (ہِیٹ) اور بجلی کے لئے کرایہ داروں سے الگ میں چارج کرتے ہیں۔ کرایہ تعین کرنے کے کم از کم پانچ عام طریقے ہیں، بمعہ:

  • گروس لِیزز
    گروس لِیزز آفس کی جگہ کے لئے سب سےعام معیار ہیں، اور آپ سے (یعنی کرایہ دار سے) صرف ایک یکساں ماہانہ کرایہ دینے کا مطالبہ کرتی ہیں۔ عمارت کو چلانے کے تمام اخراجات، جس میں ٹیکس، انشورنس اورمرمتیں شامل ہیں، مالکِ مکان کی ذمہ داری ہے۔
  • نیٹ لِیزز
    نیٹ لیزمطالبہ کرتی ہے کہ بنیادی کرایہ کےعلاوہ، آپ جائیداد کے کچھ (یا تمام) ٹیکس ادا کریں۔ عمارت کو چلانے کے تمام اخراجات مالکِ مکان کی ذمہ داری ہے۔
  • نیٹ ۔نیٹ لِيزز
    نیٹ۔نیٹ لیز کے ساتھ، آپ بنیادی کرایہ اور ٹیکسوں کی ادئیگی کے علاوہ، اس جگہ کے لئے جو آپ کے تصرف میں ہے اس کی انشورنس بھی ادا کرنے کے ذمہ دار ہیں۔
  • نیٹ۔نیٹ۔نیٹ یا "ٹرِپپل نیٹ" لِیزز
    ٹرِپپل نیٹ لیززعمارت چلانے کے تمام اخراجات، جس میں شامل ہیں مرمتیں اور دیکھ بھال، آپ کو بطور کرایہ دارمنتقل کردیتی ہیں۔ اس قسم کی لِیززعام طور پرصنعتی جائیدادوں کے لئے استعمال کی جاتی ہیں۔
  • پرسنٹیج لِیزز
    ایک پرسنٹیج لِیزمیں، آپ (یعنی کرایہ دار) ایک مقررہ کرایہ کےعلاوہ اپنی کُل آمدنی کی ایک طےکردہ فیصد ادا کرتے ہیں۔ پرسنٹیج لِیزز ایک سپیشل یا خاص قسم کے کرائے کا بندوبست ہے جو خوردہ فروشوں پر نافذ ہوتا ہے جہاں کئی کرایہ دار ہوتے ہیں جیسا کہ شاپنگ مال یا شاپنگ سنٹر۔

کرائے میں اضافے

ماضی میں، عمارت کو چلانے کے بڑھتے ہوئے اخراجات کو جب بھی کوئی نیا کرایہ دار آتا یا جب لیز کی تجدید کی جاتی تو کرایہ بڑھا کر پورا کیا جاتا تھا۔ زیادہ ترمالکانِ مکان جائیداد میں غیر متوقع تبدیلیوں سے تحفظ حاصل کرنے کے لئے لِیز میں ایسکلیشن کلاز (بڑھنے یا اوپر جانے کی دفعہ) شامل کرتے ہیں۔ یہ دفعہ ایک مالک مکان کو کرایہ بڑھانے کی اجازت دیتی ہے اگر جائیداد کو چلانے یا اس کی دیکھ بھال کے اخراجات میں اضافہ ہو جائے۔ زیادہ تر مالکانَ مکان آپ کے ساتھ مذاکرات کے ذریعے کرائے میں اضافے کی دفعہ طے کرلیں گے۔

کرائے میں اضافے کی دفعہ (ایسکلیشن کلاز) کی کچھ مثالوں میں شامل ہیں:

  • لِیز کےعرصے کے دوران کرائے میں باقاعدگی سے اضافہ
  • ٹیکس، بجلی گیس، دیکھ بھال، اوردوسرے براہِ راست اخراجات میں اضافے مناسبت کے لحاظ سے کرایہ دارکو منتقل کردینا
  • کنسیومر پرائس اِنڈیکس (CPI / IPC) یعنی روزمرہ کے استعمال کی چیزوں کی قیمت کا اشاریہ یا اسی طرح کا افراطِ زر کےاشاریے کے لحاظ سے کرایہ خود بخود بڑھا دینا

نوٹ: چونکہ عام طور پر CPI / IPC افراطِ زر کے اثر کو بڑھا چڑھا کر بیان کرتا ہے، آپ کو (یعنی کرایہ دار کو) CPI / IPC میں سالانہ اضافے کے ایک حصے سے زیادہ ادا کرنے کے لئے رضامند نہیں ہونا چاہیے، خاص طور پر اگر لیز میں پہلے ہی ٹیکس اور انتظامات کے براہِ راست اخراجات میں اضافہ شامل ہے۔

اپنی جگہ کو سبلِیس کرنا (یعنی لِیز کسی دوسرے کے نام منتقل کرنا)

اگر آپ اپنی بزنس کو توسیع دینے یا لِیز کا عرصہ ختم ہونے سے پہلے کسی اور جگہ منتقل کرنے کا فیصلہ کریں، تو آپ اپنے مالک مکان کے ساتھ لِیز کسی اور کے نام منتقل کرنے کے بارے میں بات چیت کرسکتے ہیں۔

یہ یقینی بنائیں کہ کرایہ دار جو جگہ سبلیز کرنے میں دلچسپی رکھتا ہے آپ کے مالک مکان کے جائیداد پر عائد کردہ معیاروں پر پورا اترتا ہے۔ اس بات کا دھیان رکھیں کہ اگر آپ کا کرایہ دار لِیز کا عرصہ ختم ہونے سے پہلے جگہ چھوڑنے کا فیصلہ کرلے تو کرایہ دینے کے ذمہ دار آپ ہوں گے۔

اپنی لِیز کی تجدید کرنا

جب آپ کی لیز اختتام کو پہنچے، تو مالک مکان کی کوئی قانونی ذمہ داری نہیں کہ آپ کو اسی جگہ کی پیشکش کرے، بجز اس کے کہ آپ نے تجدید کے کسی فارمولا یا کلیہ پر رضامندی کرلی ہے اور لیز میں ایک دفعہ ہے جو اس بات کی ضمانت دیتی ہے کہ لیز کے اختتام پر آپ کو جگہ پر حق حاصل ہوگا۔

آپ کوعام طور پر لیزکی تجدید کا حق استعمال کرنے کے لئے تحریری نوٹس دینا ہوگا، ورنہ لیز خود بخود ختم ہوجاتی ہے (لمبی معیاد کی لیز کے لئے ایک سال کا نوٹس، جبکہ چھوٹی معیاد کی لیزز کے لئے تین یا چار مہینوں کا نوٹس عام ہے)۔ کچھ لیزز کی تجدید خود بخود ہوجاتی ہیں تاوقتیکہ آپ ان کو منسوخ کریں۔ یہ آپ کی کمپنی کے لئے ایک خوش اسلوب بندوبست ہوسکتا ہے اگر آپ کی کمپنی کی کئی شاخیں ہیں اور آپ یہ خطرہ نہیں لینا چاہتے کہ حادثاَ ان کی لیزمنسوخ ہوجائے۔

اگرآپ کے مالک مکان کا دیوالیہ نکل جائے تو کیا ہوتا ہے؟

آپ اپنے آپ کو اور اپنی بزنس کو تحفظ دے سکتے ہیں یہ یقینی بنا کر کہ آپ کی لیز میں خلل اندازی نہ کرنے کی دفعہ (نون ڈِسٹربینس کلاز) موجود ہے، جو ایک معاہدہ ہے جو قرض کی غیرادائیگی کی وجہ سے بلڈنگ بینک کے قبضے میں آجانے کی صورت میں لِیز کا جاری رہنا فراہم کرتی ہے۔

بیمہ (انشورنس)

عام طور پر، یہ توقع کی جاتی ہے کہ مالکان مکان بلڈنگ پرایک جامع پالیسی لیں گے جس میں کامن ایریاز (سب کے استعمال کی جگہیں)، جیسا کہ لابی یا ہال، سیڑھیاں اور ایلیویٹر( اوپر لے جانےکی لِفٹ) کے لئے ذمہ داری شامل ہے اور جو بلڈنگ کے لئے موت کے خلاف تحفظ (کیژیولٹی پروٹیکشن) فراہم کرتی ہے۔ ان کو یہ بھی حق ہے کہ وہ اصرار کریں کہ کرایہ دار مالک مکان کے تحفظ کے لئےان دعووں کےخلاف پالیسی لیں جو ان کی بزنسز کی کارکردگی کی وجہ سے واقع ہوں (مثال کے طورپر، ایک ملاقاتی جو آفس کے قالین پر ٹھوکر کھا کرگر جاتا ہے) اور مالک مکان کی بلڈنگ میں سرمایہ کاری کے تحفظ کے لئے پالیسی میں ”کنٹینٹس اینڈ اِمپروومنٹس“ (بلڈنگ میں اسباب، سازوسامان اوربلڈنگ میں بہتری کے لئے ردوبدل) کو شامل کریں۔

یہ یقینی بنانے کے لئے کہ آپ کی انشورنس پالیسی آپ کے مالک مکان کی پالیسی کے ساتھ مطابقت میں کام کرتی ہے، آپ ایک پیشہ ور انشورنس ایجنٹ یا وکیل سے صلاح مشورہ کرنا چاہیں گے۔

بلڈنگ میں ملنے والی سروسز

اپنے مالک مکان کے ساتھ لِیز کی شرائط کے بارے میں مذاکرات کرتے وقت چند نقطے جو آپ مدِ نظر رکھنا چاہیں گے ان میں شامل ہں- بجلی، ہیٹنگ، وینٹیلیشن، اورایئرکنڈیشننگ ( HVAC / CVCA ) یعنی حرارت، تازہ ہوا کی گردش، اورایئرکنڈیشننگ، اور صفائی کرنےکی سروسز۔

  • بجلی کی سپلائی اکثر بلڈنگ کی سروسز کے حصے کے طور پر کی جاتی ہے۔ اگر آپ بجلی سے چلنے والی مشینری نصب کرنا پلان کررہے ہیں تو مالک مکان سے پوچھیں آیا وہ اس پر حدیں لگائے گا۔
  • ہیٹنگ، وینٹیلیشن، اورایئر کنڈیشننگ عام طور پر مالک مکان کی ذمہ داری ہوتی ہیں۔ کمرشل جگہیں شاذونادر ہی HVAC / CVCA سروسز 24 گھنٹے مہیا کرتی ہیں، اس لئے آپ لیزکے ساتھ HVAC / CVCA شیڈیول یا ٹائم ٹیبل نتھی کرسکتے ہیں، اور تصریح کریں کہ قانونی چھٹی والےدنوں میں کون سی سروسز مہیا کی جانی ہیں۔
  • صفائی کرنے کی سروسز صفائی کے باضابطہ شیڈیول یعنی ٹائم ٹیبل پر ہونی چاہئیں، اور یہ جاننا اہم ہے کہ گھرداری کی تفصیلات جیسا کہ غسل خانوں کی صفائی اورکوڑا کرکٹ اٹھا کرلےجانا کس کی ذمہ داری ہے۔

جب آپ مالک مکان کے ساتھ اقرار نامہ طے کرلیں کہ کونسی سروسز فراہم کی جائیں گی، تو یقینی بنائیں کہ ان کی تفصیلات تحریری طور پر آپ کو مل جائیں۔

جائیداد (یعنی عمارت) میں بہتری کے لئے ردوبدل

عام طور پر جدید دفتری عمارات میں ترمیمی تبدیلی کی گنجائش فراہم کی جاتی ہے ۔۔ جیسا کہ نئی پارٹیشننگ علیحدہ حصوں میں تقسیم کرنے کی دیواریں، روشنی کا سازوسامان، قالین یا رنگ روغن، - لیکن کرایہ داروں کی افرادی ضروریات اور جو مالکان مکان فراہم کرنے کے لئے راضی ہیں ان میں تفرقات ہو سکتے ہیں۔

لیز پر دستخط کرنے سے پہلے، ردوبدل کے بارے میں رضامندی تحریری شکل میں ہونی چاہیے، ایک باتفصیل فلور پلان اور ایک ٹھیکےدارکے فراہم کردہ لاگت کے تخمینہ کے ساتھ۔۔ اس دستاویز کو" ورک لیٹر" کہتے ہیں، اوریہ وضاحت کرے گا کہ ردوبدل کی چیزوں کا مالک کون ہے۔

جب تک کہ آپ اس کے برعکس معاہدہ نہ کرلیں، آپ (یعنی کرایہ دار) جو بھی چیز کرائےکی جگہ پر نصب کرتا ہے بالاخر جب آپ جگہ چھوڑتے ہیں تو مالک مکان کی ملکیت بن جاتا ہے۔ اس کی مثالوں میں شامل ہیں: ایئرکنڈیشنرز، روشنی کے فِکسچرز، شیلف، الماریاں، یا صنعت کاری کا سازوسامان۔

فی مربع فٹ کا تعین کرنا

کرایوں کا موازنہ کرنے کے لئے مربع فٹوں میں پیمائش کرنا ایک طریقہ ہے، لیکن سب مالکان مکان مربع فٹوں میں پیمائش یکساں طریقے سے نہیں کرتے۔ خام مال کے گودام یا فیکٹری کی جگہ کا کرایہ فی مربع فُٹ شائد چند ڈالر ہو لیکن فرسٹ کلاس آفس کی جگہ یا ایک پسندیدہ سٹورفرنٹ کا کرایہ عام طور پر کہیں زیادہ ہوتا ہے۔

اپنی جگہ کے سائیز کا فیصلہ کرتے وقت، مندرجہ ذیل سوالات کے جواب دینے کی کوشش کریں:

  • اپنے پیسوں کےعوض آپ کوکتنی قابلِ استعمال جگہ ملےگی؟
  • آپ کے کرائے کا کتنا حصہ پبلک کے لئے جگہوں پرصرف ہو رہا ہے، جیسا کہ لابی، ہال، غسل خانے، اور مشینوں کا ایریا ؟ ( نوٹ کریں کہ 25% سے 30% عام ہیں)

اب جبکہ آپ کمرشل لِیز کے بنیادی پہلوئوں سے واقف ہوگئے ہیں، جب آپ لِیز پر دستخط کریں تو اپنے حقوق اور ذمہ داریوں کے بارے میں مزید معلومات کے لئے کسی ایسے وکیل سے رابطہ کرنا جو جائیداد اور کاروباری قوائد و ضوابط سے نپٹتا ہو کارآمد ہوسکتا ہے۔

بزنس کے عام موضوعات پر مزید معلومات کے لئے، Canada Business Ontario / Entreprises Canada Ontario سے آج ہی رابطہ کریں۔ ٹیلیفون سروسز انگریزی یا فرانسیسی میں دستیاب ہیں۔