El contrato de arrendamiento comercial

Al firmar un contrato de arrendamiento, recuerde que está celebrando un contrato jurídico. Es posible que desee obtener asesoramiento jurídico antes de firmar. A continuación, proporcionamos información básica que puede resultar muy útil para quienes no estén familiarizados con los contratos de arrendamiento comerciales.

Duración del contrato de arrendamiento

Por lo general, los contratos de arrendamiento comerciales duran entre tres y diez años. Es muy importante determinar el inicio del alquiler y también determinar su fin.

En su contrato de arrendamiento deberá señalarse claramente lo que sucederá en el supuesto de que el local no esté listo en la fecha de ocupación y qué ajustes hará el propietario al monto de la renta en ese caso. Salvo que el local que acuerde ocupar ya esté libre y remodelado para satisfacer sus necesidades, podrían producirse problemas inesperados.

Asegúrese de conocer todas las cláusulas que permitan al propietario proporcionar un local alternativo si las nuevas instalaciones no están listas a tiempo. Este tipo de acción puede significar que tenga que trasladar su negocio más de una vez, lo cual se traduce en un aumento de los gastos de mudanza.

Si se muda de una ubicación antigua a instalaciones nuevas, déjese un tiempo adicional antes de marcharse para poder cubrir cualquier retraso que se pueda producir en la nueva ubicación (obras, inquilinos anteriores, desperfectos en la propiedad, etc.).

Elegir un arrendamiento

Los alquileres comerciales suelen calcularse en función del costo por pie cuadrado del espacio. Muchos propietarios cobran por separado a los inquilinos los gastos de calefacción y de electricidad. Existen al menos cinco métodos comunes para calcular un alquiler, entre los que se incluyen:

  • Arrendamiento con todos los gastos incluidos
    Los arrendamientos con todos los gastos incluidos son los más habituales para los espacios destinados a oficinas y suponen el pago mensual de un importe fijo. El propietario es el responsable de todos los gastos de funcionamiento del edificio, incluidos los impuestos, los seguros y las reparaciones.
  • Arrendamiento más gastos
    En los arrendamientos más gastos, el inquilino tiene que pagar una parte (o la totalidad) de los impuestos inmobiliarios de la propiedad además del alquiler básico de la propiedad. Los gastos de funcionamiento del edificio corren a cargo del propietario.
  • Arrendamiento de doble neto
    En los arrendamientos de doble neto, el inquilino es el responsable de pagar el alquiler básico, los impuestos y el seguro del local que ocupa.
  • Arrendamiento de triple neto
    En los arrendamientos de triple neto, todos los costos de funcionamiento del edificio, incluidas las reparaciones y el mantenimiento, corren a cargo del inquilino. Este tipo de arrendamiento se suele utilizar para propiedades industriales.
  • Arrendamiento porcentual
    En un arrendamiento porcentual, el inquilino paga un importe fijo más un porcentaje de sus ingresos brutos. Este tipo de arrendamiento es un tipo especial de alquiler para minoristas en locales con múltiples inquilinos (p. ej. en centros comerciales).

Aumentos del alquiler

Antiguamente, el aumento de los costos de funcionamiento de un edificio se cubría aumentando el alquiler en el momento de renovar el contrato o de elaborar un nuevo contrato de arrendamiento para un nuevo inquilino. La mayoría de los propietarios se protegen contra cambios impredecibles en los bienes inmuebles incluyendo una cláusula de reajuste en los contratos de arrendamiento. Esta cláusula permite al propietario aumentar el alquiler si los costos de mantenimiento o de funcionamiento de la propiedad aumentan. La mayoría de los propietarios están dispuestos a negociar la cláusula de reajuste con el arrendatario.

Estos son algunos ejemplos de cláusulas de reajuste:

  • Aumentos periódicos del alquiler a lo largo del arrendamiento
  • Aumentos prorrateados en gastos de impuestos, calefacción, mantenimiento y otros gastos directos
  • Aumentos automáticos del alquiler con arreglo al Índice de Precios al Consumo (IPC) u otro índice de inflación comparable

Nota: debido a que el IPC suele sobrevalorar el impacto de la inflación, usted no debería aceptar pagar más de una porción del aumento anual del IPC, especialmente si el alquiler ya contiene aumentos por impuestos y por gastos directos de funcionamiento.

Subarrendar el local

Si se decide a ampliar su negocio o a cambiar de ubicación antes de que venza el contrato de arrendamiento, puede proponer al propietario la opción de subarrendar el local.

Asegúrese de que el inquilino interesado en subarrendar el local cumple con los requisitos que exige el propietario. Tenga en cuenta que usted será el responsable de pagar el alquiler si la persona a la que ha subarrendado el local decide marcharse antes de que venza el alquiler.

Renovar el contrato de arrendamiento

Cuando venza el contrato de arrendamiento, el propietario no estará obligado jurídicamente a ofrecerle el mismo espacio, a no ser que hayan acordado una fórmula de renovación que incluya una cláusula que le garantice el mismo local cuando venza el contrato.

Por lo general, tendrá que enviar una notificación por escrito en la que ejerza su opción de renovar el contrato de arrendamiento; de lo contrario su contrato se extinguirá automáticamente (una notificación con preaviso de un año suele ser lo normal en contratos a largo plazo, mientras que para los de corto plazo suele bastar una notificación enviada tres o cuatro meses antes del vencimiento). Algunos contratos de arrendamiento suelen renovarse automáticamente hasta que el inquilino los cancela. Ésta puede ser una buena opción para su empresa si tiene varios locales y no quiere arriesgarse a que venza el contrato de arrendamiento.

¿Qué sucede si el propietario cae en bancarrota?

Puede protegerse a usted y a su empresa asegurándose de que el contrato de arrendamiento contenga una cláusula de no perturbación, esto es un acuerdo que establezca la continuidad de un alquiler en el supuesto de que se produzca una ejecución hipotecaria.

Seguros

Por lo general, los propietarios deben contar con una póliza de seguros completa para su edificio, que cubra la responsabilidad por zonas comunes tales como vestíbulos, escaleras y ascensores al igual que por accidentes en el propio edificio. También tienen derecho a insistir en que los inquilinos contraten su propio seguro para proteger al propietario contra reclamaciones que puedan surgir en relación con la gestión de sus negocios (un visitante que tropieza con la alfombra de un despacho, por ejemplo) y la cobertura del “contenido y mejoras” que proteja su inversión en la propiedad en cuestión.

Es probable que le convenga consultar a un agente de seguros profesional o a un abogado para asegurarse de que su póliza de seguros es congruente con la póliza del propietario.

Servicios del inmueble

Algunos de los puntos que deberá tener en cuenta al negociar los términos de su contrato de arrendamiento con el propietario son los siguientes: electricidad, sistemas de climatización y servicios de limpieza.

  • La electricidad suele proporcionarse como parte de los servicios del edificio. Pregunte a su propietario si fijará límites de consumo eléctrico si usted planea instalar maquinaria eléctrica.
  • La calefacción, ventilación y aire acondicionado suelen ser responsabilidad del propietario. Como los espacios comerciales no suelen prestar un servicio de climatización las 24 horas, es recomendable adjuntar un calendario de climatización al contrato de arrendamiento y especificar cuáles servicios se prestarán en los días festivos.
  • Los servicios de limpieza deberían seguir un calendario formal. Es muy importante saber quién será el responsable de tareas de limpieza específicas, tales como sacar la basura o limpiar los baños.

Una vez que llegue a un acuerdo con su propietario sobre los servicios que serán prestados, asegúrese de que le proporcione esa información en detalle y por escrito.

Mejoras en la propiedad

Aunque los edificios de oficinas modernos suelen incluir asignaciones para mejoras – tales como nuevas particiones, iluminación, alfombras o pintado – pueden existir diferencias entre las necesidades individuales de los inquilinos y lo que el propietario está dispuesto a proporcionar.

Antes de firmar el contrato de arrendamiento, hay que establecer por escrito los acuerdos sobre remodelaciones, junto con un plan detallado y una estimación de costos obtenida de un contratista. En este documento, llamado “plan de obras de mejora” se especifica también quién es el propietario de las mejoras.

Salvo que llegue a un acuerdo en su contrato de arrendamiento, todo lo que añada a la propiedad pertenecerá al propietario una vez que abandone el lugar. Algunos ejemplos de mejoras incluyen: aparatos de aire acondicionado, iluminación, estanterías, armarios o equipos para manufactura.

Cálculo de la superficie total

Calcular la superficie total es un método para comparar alquileres, pero debe saber que no todos los propietarios miden la superficie total del mismo modo. Es posible que espacios destinados a fábricas o almacenes se alquilen por unos cuantos dólares por pie cuadrado, mientras que espacios para oficinas de lujo o con escaparates en un lugar bien situado tengan un precio mucho más elevado.

Cuando tenga que decidir el tamaño de su local, ayúdese con las preguntas siguientes:

  • ¿Cuánto espacio útil obtendrá por su dinero?
  • ¿Qué parte del alquiler está destinado a espacios “públicos”, tales como vestíbulos, pasillos, baños y zonas mecánicas? (tenga en cuenta que lo normal suele ser entre el 25% y el 30%).

Ahora que ya está familiarizado con los aspectos básicos de un contrato de arrendamiento comercial, podría serle útil consultar a un abogado especializado en reglamentaciones comerciales e inmobiliarias para que le proporcione más información sobre cuáles son sus derechos y obligaciones a la hora de firmar un contrato de arrendamiento.

Si desea obtener más información sobre temas comerciales generales, comuníquese hoy mismo con Canada Business Ontario / Entreprises Canada Ontario. Los servicios de atención telefónica están disponibles en inglés y en francés.